新年49億元樹旗杭州,中梁控股再表二線進擊決心

在重金拿地背后,中梁又有著怎么的考慮?

近兩年不斷改變土儲結構的中梁控股(HK:02772),新年伊始便在強二線城市杭州插下一面旗幟。

1月17日,在競爭激烈的杭州土拍市場上,中梁控股脫穎而出,以49億元總價拿下了引來近20家房企覬覦的未來科技城212號地塊。

這是2020年中梁控股拿下的首個地塊,同時也是其近年來投入土地款最高的一幅地塊。然而,火熱的競拍以及嚴格的限價,也意味著項目或難有理想的利潤空間。在業內人士看來,在中梁重金拿地背后,或是其強化二線城市布局以及對去化、規模的進一步渴求。

49億元杭州拿地

2019年最熱鬧的土地市場——杭州,在經過短暫的預熱后,于1月17日迎來了新年第一場“百億”土拍。作為這場土拍的重頭戲,底價42.92億元的未來科技城212號地塊,最終由中梁控股以逾49億元的總價成功摘獲。

在近20家房企中脫穎而出,一時間中梁控股再度站在了聚光燈下。同時,這也是中梁控股在招拍掛市場上最大的一筆買地支出,曾經在三四五線實現規模快速擴張的中梁控股,以新的形式,再一次宣誓其進擊二線城市的決心。

事實上,一直以來,圍繞中梁控股的關鍵詞總少不了“三四線”,歸結其中緣由,除“MINI超大奔”的言論令人深刻印象之外,更多還是其依賴三四線實現的快速擴張之路。

根據歷史數據,在2016年-2018年的三年間,中梁控股實現了三級跳,以131%復合增長率,由百億規模一躍成為千億房企。在此期間,中梁攬儲節奏也在不斷加快,從2016年的63宗到2017年的119宗,再到2018年的221宗,累計新進駐了上百座城市。

在基本完成了全國化布局后,曾經熱愛“MINI”的中梁也開始迷戀了“大奔”。面對市場風向的變化,中梁控股在2018年下半年起加大了二線城市的布局,而這一轉向也使得中梁在該年新增土儲中,有三成貨值均位于二線城市。2019年,這個比例進一步增長,當年其新增土儲在二線城市的占比已超過50%。

然而,在 “貼身肉搏”的二線城市,特別是熱門城市,房企想做出成績并非易事。業內人士表示,在售價被鎖定后,成本及利潤空間更容易被估算,因此也注定除資金成本優勢突出的佼佼者外,多數房企難以在熱門限價地塊中取得高額利潤。

本次中梁競得的未來科技城地塊亦或如此,據悉,該地塊毛坯銷售均價不高于31000元/平方米,精裝均價不高于34500元/平方米,在剔除需配建的公租房面積后,地塊的實際樓面價為24266元/平方米,有觀點認為,結合融資成本來看,預計該項目凈利潤將在5%左右。

顯然,此次留給項目的獲利空間并不算大,而在利潤訴求背后,中梁又有著怎樣的打算?

二線城市推動高周轉?

作為中梁實現高速擴張的另一把鑰匙,“4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入”的“456”模式,依然是其核心“武器”之一,在保證資金高效利用的同時,進一步助推其規模向上。

達到千億之后,中梁在2019年銷售額依然取得了五成的增長,并于前11個月便順利完成1300億元的全年目標,并最終將自身規模推至1500億元上方。

而為其高周轉護航的,則是中梁控股不錯的去化能力。有媒體根據可售貨值及銷售額計算,2019全年中梁去化率約在70%左右。在市場環境相對趨冷的2019年,多數房企去化率均保持在五成至六成之間。

在財經評論員嚴躍進眼中,70%的去化率無疑是一個不錯的數據。他表示,如果僅從一個樓盤的銷售來看,一年如果能夠去化70%也是可以接受的表現,在2019年整體降溫的背景下,這個數據應該說是可圈可點的。

事實上,在低維城市需求不足的大環境下,中梁控股去化的保證已逐漸落在二線城市上,據其中報披露顯示,在2019年上半年銷售額居前的10座城市已基本由二線城市包辦,其中,在今年年初便投入重金的杭州亦躋身前五。

資料顯示,自2016年首次進駐杭州以來,中梁控股先后在蕭山區、拱墅區、余杭區等區域布局了多種業態。但較本次布局的未來科技城項目,更多僅是小試牛刀,例如,中梁于2019年公開市場拿下兩幅杭州地塊合計拿地金額尚不足7.5億元。

顯然,在2020年中梁有了進一步拓疆杭州的打算。

“從杭州市場的熱度來看,是有利于中梁高周轉的。”財經評論員嚴躍進表示,在2020年杭州亞運會前后,市場都會給予當地地產項目更多的關注,杭州土地市場在2019年出讓金額全國居首等信號,均顯示杭州當前不錯的熱度。

可以想象,在規模即“正義”的當下,隨著三四線紅利逐漸消退,中梁亦需要在需求強烈的二線熱門城市布局,以保持自身規模的增速。

與此同時,對于“浙系”房企來說,杭州無疑有著特殊的意義。區別于以杭州起家的綠城、濱江,發跡于溫州的中梁控股雖然有著不一樣的發展路徑,但杭州始終是浙系房企、乃至全國房企驗證自身綜合實力的試金石。業內人士普遍認為,若有標桿項目能在產品力競爭激烈的杭州脫穎而出,對于全國化房企在其他一二線城市站穩腳跟以及品牌溢價均有一定增益。

而隨著進擊二三線,拓疆杭州的大旗豎起,2020年已將70億元貨值收入囊中的中梁,又將在杭州掀起怎樣的波瀾,藍鯨房產將持續關注。

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